酒店实际投资为什么超出预算

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有的酒店投资人做前期预算只是算了房间的装修费用和租金，而事实是要考虑除了装修费用外，其他从口袋里掏出的比如房租、押金等等一切费用。

次方点评遇到很多新酒店投资人（俗称投资小白）来咨询开酒店（投资酒店）的专业步骤流程，以及注意事项。

为此，次方点评围绕酒店投资“投融建管退”的关键环节，以及环节中有可能容易踩坑的细节进行简单阐述，以此形成初级的酒店投资流程手册，供新手投资人朋友了解、参考。

在投测阶段，其核心关键环节包括但不限于：物业评估、物业合同、品牌匹配、管理合同、投资预算、财务控制、资产管理。

本期，将围绕“投资预算”进行展开。

在过往的采访中，经常会有投资人反馈说酒店前期投资超出了预算，深聊才发现主要原因是最开始做预算的时候，包含的内容不一样。

有的前期预算只是测算了房间的装修费用和租金，而投资人做预算则要考虑除了装修费用以外，其它从口袋里掏出来的费用，比如房租、押金等等一切费用。

今天，我们就根据几个案例，和大家分享一下在开酒店时，前期的预算制定技巧和方法。

物业预算

酒店投资人魏总，当时已经决定了要做酒店，便到处找物业。

本来是决定在他当时所在的城市，毕竟生意关系都在那，当时也有一家蛮不错的物业在洽谈了。快要签合同的时候，对接的开发人员打电话说另外一个城市有个物业很适合“之前是经济型酒店要转让，接手过来只要600-800万就可以搞定，2年左右就可以回本”。

但后来实际该物业投入了1500万。

当时在看物业的时候，没发现物业有啥不行。合同签订后要开始施工装修了才发现这个物业的基础设施都老化了，消防、暖气都要统一整改。因为暖气的事情，魏总多花了200多万。

而房东承诺的免租期，从开始的10个月，到后来的3个月，到最后一点没少。但因为是口头承诺，以至于魏总也没有证据去强制履行，这样租金也超出了预算。

因此，酒店做预算时，如果是租赁的物业则需要把寻找酒店物业过程中，可能会产生转让费、中介费；以及确定物业后，酒店的房租、押金、开荒费、改造费等费用全部算在里面。

酒店的租金是每月的固定成本的支出，即使酒店一间房都不卖，这个租金也是必须要支出的，租金成本是酒店最大成本且不可变更的成本。

装修费用

除了物业外，建筑安装费用在酒店投资中占据很大的比例，为方便投资人了解酒店客房装修成本的主要构成。

以下将通过次方点评曾探店，并与品牌CEO和门店投资人深度交流过的锦江酒店（中国区）旗下旗下中高端酒店品牌——丽柏品牌（天津空港滨海国际机场店）单房（套内）投资表为例，剖析门店装修费用组成。具体如下表：

通过上表，我们不难发现，酒店装修中，核心成本主要在硬装部分（基建泥水、瓷砖、石材、水电等）。

此外，酒店装修预算过程中，还需要注意以下事项：

第一、项目装修预算，一般包含主材、辅材、人工费等三大块，一定要看清装修预算表是否将各种材料标明。

第二、施工工艺，很多投资人在这方面容易吃亏，因为经常有公司虽然说明了施工材料和价格等，但却不会说明施工工艺，这是很多装修公司欺诈业主的常用方法，很多装修公司利用这方面的缺失，在施工时不按照行业规定操作，偷工减料，只是随便做做表面工作，一旦出现了问题就一律推脱。

第三、材料说明，有很多装修公司的安装预算表中会注明材料，却不标明材料的品牌、尺寸等，这样会导致在实际应用时以次充好，而装修公司在其中赚取了一定的材料费差价。

第四、工程量差异，很多装修公司在测量面积时，故意把某些项遗漏或者少算，将总造价压下来，等投资人选择合作之后，装修公司在实际预算时会按照实际面积来算，这样“实际总造价额”就会比装修预算表中的“预计总造价”多。

第五、人工费用，这个项目很容易被忽略，因为很多投资人认为这个不重要，其实人工费用会牵涉到以后的结算问题，比如，在装修过程中，如果哪里出现了问题或者要加项，人工费用有利于项目质量，还能检验施工质量。

第六、付款问题，现在运用比较多的付款方式是开工预付30%、中期35%、后期30%以及尾款5%。需要注意的是，预付款不宜过多。每一次支付进度款之前，一定要保障工程符合要求。尾款一般在装修3个月后没发现问题，才能返还。另外，付款的相关事宜在装修合同里要注明。、

第七、施工团队的合作方式：工程全总包（交钥匙工程）、工程分包、细项分包（包工不包料）。每项方式的差异以及适合的情况，我们后期会在筹建环节，进行深度展开。

综合来看，中档酒店的筹备期（装修期）一般为6个月—8个月。酒店在整体的设计装修期间，涉及的环节非常多。施工与物资的固定成本是一方面，工人施工的周期长短也是一方面，工期时间长，一方面人员成本会上涨，同时租赁成本也是消耗。

在装修中的预算控制，主要是装修中把各项工作衔接好，这样不仅可以缩短工期避免不必要的成本花费，还可以减少装修期的房租成本。

隐形成本

记得曾经采访酒店投资人董文永时，他谈到开始把酒店投资行业想得很简单，以为每间房投入估计2-3万就可以了吧？毕竟住酒店时看到房间内的软装硬装挺少的，后来总结才发现很多东西都是事后才知道，比如：

酒店非标与标准的概念，标准化确实能满足自己的情怀，但是改造成本高，标准和非标之间的投资金额相差500万左右。

单房造价涉及的成本预算，董文永表示自己虽然住了很多酒店，但是前期一间房要花多少钱装修，早前没有概念，算算床、床垫、电视等软装觉得2万块就可以，以至于打400电话，被告知某品牌标准门店要10多万，当时觉得是在胡说八道。

但是自从自己的门店做完后，才知道除了眼前看到的，看得见的看不见的都是钱，哪怕是一面墙都会有很多层，对于这块有了清晰的认知。

比如他的项目因为早前闲置太久，漏水现象很严重，仅防水工程就花费了20万左右。

一是为了查出漏雨原因，耽误了不少工期，仅6楼的漏雨问题前后折腾了3个月左右，然而漏雨没有处理好，整个工期6楼都处于停止状态，必须等下雨天查漏雨源。

二是找了多家施工队才解决了漏雨问题。由于漏雨源头是空调室外主机的槽钢底下的某根钢条，不具备拆除条件，不能用烫油毡的方式解决，最终在原来的基础上多加了一层防水层才得以解决。

另外，如今智能设备兴起，比如智能窗帘的安装，没有在拆除墙体时及时留下预备电源，安装困难。但酒店却因为缺乏事前规划以及费用的考虑，就没有安装，所以原本固定时间节点能做的事情，后来只靠花钱就难以解决了。

所以对于新投资人，董文永也建议投资人对开酒店不要想得过于简单，开酒店也有很多的学问。

备用金

备用金，是运营酒店需要准备好的流动资金，以备付房租、水电、工资、客人押金等。

例如，每个月或每季度都要定期交加盟管理费，如果酒店经营不如预期，就要动用备用金。

开业前三个月是酒店爬坡期，入住收益都不稳定，花费较大，所以要提前准备好运营备用金。

总结

据专业人士介绍，目前国内常见的经济型/中高端酒店前期的投资预算一般包括6个方面的费用：

①寻找酒店物业过程中，可能会产生转让费、中介费等（如果自己是房东，则没有这样的费用）；

②确定物业后，酒店的房租、押金、开荒费、改造费等（如果自己是房东，则没有房租、押金费用）；

③确定酒店档次后。如果是加盟，则会有品牌加盟费、培训费、加盟保证金（如果是自己的品牌则不会有该费用）；

④进入到工程装修环节，会有设计费、隔墙、水电线路、吊顶、设备设施、工人工资等等费用；

⑤酒店证件的办理费用，包括营业执照、特种行业经营许可证、消防证、如果酒店需要提供餐饮服务，需要办理食品药监管理局的餐饮服务经营许可证；

⑥最后开始招聘员工进行培训管理，开始正式营业、走上人生巅峰，签约周边异业合作、公司协议、上线OTA平台；

除了以上列举的环节费用外，有的物业可能还会涉及到暗房开天井施工费、酒店外立面或停车场改造费等隐形费用；所以通常会建议做费用预算时，尽量预留10%以上现金。

最后就是，投资人要有多少钱做多少事，对经济实力有清晰的认知。

比如计划投入资金，以及得到什么样的产品，不能错误的觉得一家酒店怎么可能花得了1000万，只拿500万去开始做事，很可能做到一半就没办法继续。