房企系酒店疫情下是怎么调整策略

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作为商业地产重要资产之一，酒店一直以来被视为提供稳定现金流的工具，不少房企涉及或布局酒店业务。但在去年疫情冲击下，这一业务面临了不小的挑战。分析2020年房企的酒店财务情况，可以明显看出，整体收入均2019年有较大幅度下滑。除受疫情主要影响外，也凸显了一直以来的发展模式问题。世茂、绿地等企业主要采取与知名酒店集团合作的形式，扩大了旗下的酒店规模，后续虽然进行了自主品牌创新，但在市场上始终缺乏认知度和知名度。

　　为了让酒店业务得到更好发展，近年来房企尝试探索上市和资产证券化，但尚未有成功的模式可待参考，前路仍未明晰。

       挣扎的表现

      国内房企中，除零售商业、商办物业、公寓之外，酒店是最为普遍的持有型物业，在总收入中占据一定比例。

　　目前，酒店业务有一定规模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、绿地等。

　　2020年，由于疫情影响，大众出行受到很大限制。与商旅关联性密切的酒店，入住率大大降低，虽然下半年客流有所回升，但整体收入受挫。单从整体收入上看，与2019年同期相比，样本企业酒店业务收入均出现下降，幅度在30-40%左右，个别企业接近60%，给整体营收带来一定压力。

　　样本房企酒店业务主要收入由自持酒店物业贡献，其中富力和绿地自持数量较多，前者从万达手中收购了数量庞大的酒店资产，自持项目数量达91个。绿地也手握45个自持酒店项目，其余诸如世茂、金茂、嘉里等企业则主要走高端酒店路线，自持项目数量相对较少，世茂为24个，后两者则分别为10个。

　  去年房企酒店业务收入下降与入住率密切相关，以披露数据来看，金茂旗下酒店整体入住率由2019年的77.4%下降至50.6%，绿地旗下酒店则从59.7%降到47.7%。以金茂酒店业务为例，经过下半年复苏，全年仍有近四成酒店入住率不足50%。

　　从平均客房收入来看，金茂酒店绝大部分酒店同比有较大幅度下降，其中上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等过半酒店几近腰斩，同样反映去年酒店业绩不佳的现实。

　　毛利率方面，酒店业务整体毛利率为43%，而商务租赁和零售商业运营毛利率为86%，分别较上年同期减少6个和1个百分点，下降幅度大于商业租赁业务。

　　值得注意的是，并非单纯因为疫情，疫情前中国金茂酒店业务收入已出现轻微下降趋势，自2018年以来均未实现正增长。

　　对于疫情前收入微降，金茂表示，近年来一二线城市重大会议增加，导致城市商务型高星级酒店出租率逐渐走出低水平，但部分传统度假酒店市场需求出现了一定程度下降，对整体酒店市场业绩表现带来一定负面影响。

　　这也凸显出金茂的产品线较为单一，面对市场变化抗风险能力较低的问题。疫情带来的入住率下滑，给营收依赖于高房价和房间出租的高端酒店带来的影响不可小觑。

       困境与前路

　　一直以来，酒店业务都是不少房企多元化发展的选择之一，发展模式主要有：与洲际、万豪、希尔顿等国际知名酒店管理集团缔结战略合作关系，引入它们的管理运营服务;其次是自己持有开发，推出自有酒店品牌。

　　房企在发展酒店业务时，通常采取第一种，或是两种兼具。

　　运营方面，与知名酒店集团合作，引入先进的酒店管理模式，能在初期使企业酒店业务得到较好发展。但随着时间推移，房企自创品牌也成为了趋势，世茂、绿地等企业纷纷推出自己的酒店品牌。

　　房地产企业做自营酒店品牌的原因有两点：一方面是需要付出高额管理费委托国际酒店集团派遣人员管理，是一笔不小的支出;另一方面是经过长时间发展，能逐步摸索出自身的一套酒店管理体系，有机会实现业务提升。其中比较具有代表性的是世茂和绿地，前者打造御榕、茂御、世御等7个各具特色的自主酒店品牌，后者拥有铂瑞、铂骊、铂派等十大品牌，涵盖标准酒店，特色酒店和小镇酒店三大类型。

　　上述企业在拥有自己的酒店品牌后，也在尝试对外进行轻资产输出。但目前来看，品牌的认知度和知名度都不算高。此外，在高端酒店运营上，依然要较多依赖酒店管理集团。以世茂旗下酒店为例，2020年旗下酒店收入为14.47亿元，其中自创酒店品牌和酒店集团管理品牌项目创造的收入约各占一半。

　　而去年疫情带来的不止是酒店收入减少，还使得资金端的压力加大。在三条红线出台后，房企需要减少负债，优化财务水平，而部分企业的酒店业务俨然成为优化财务指标的负担。

　　酒店本身的投入成本较高，除初期的装修硬件花费外，日常成本支出也是较大开支，此外还要支付酒店管理方的管理费用。

　　在营收缩减情况下，无疑让房企承担了更大资金压力。如富力手上酒店数量较多，但整体营收不佳，导致目前现金流面临较大压力。

　　酒店回报周期也比较长，来自国家旅游局的数据显示，五星级酒店投资回报率最高的是2010年，达到4%，但静态回收期长达25年。

　　为了谋求酒店业务的更好发展，不少企业将目光放到了上市或者资产证券化，但这些方式目前尚未有成功案例参考。以金茂为例，金茂酒店成功上市，但后续发展乏力，并不受资本市场青睐，最终以私有化告终。金茂旗下多为高端酒店，这类物业固定成本较高，折旧、摊销以及管理成本需要较多经营性现金流支撑，因此剩余的可供分配的现金流相对有限。另一方面，金茂酒店成长性较差，因此并未受到资本市场的较多青睐。

　　这实际上反映了房企酒店业务缺乏稳定固定收益和增长性的弊端，虽然目前有部分企业尝试以轻资产模式进行输出，弥补这方面的不足。但比起酒店集团，他们在运营经验和能力上并不占太大优势。

　　据中国旅游协会预测，到2025年中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场，酒店房间数量届时可能达610万间。在此背景下，不少外资酒店集团重点关注亚洲、特别是中国的酒店业务，增加相关投资。这些对于房企自创酒店品牌而言，也意味着竞争的加剧。

　　总的来说，虽然房企在进行各种尝试，但酒店业务是否会得到更好发展，目前还存在很大不确定性。